긴급! 주담대 6억원 한도 시대 도래
정부가 2025년 6월 28일부터 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 제한하는 초강력 규제를 시행했습니다. 이에 따라:
- 서울 아파트 평균 시세 14.6억원 기준 8.6억원 이상 현금 필요
- 강남·서초·용산 등 고가 지역은 20억원 이상 현금 필요
- 대출 받으면 6개월 내 전입 의무 발생 (갭투자 차단)
"서울 아파트의 74%가 직접적인 영향 받아" - 부동산R114 분석
아파트 구매 대출 유형별 비교
1. 일반 주택담보대출 (주담대)
- 한도: 최대 6억원 (수도권 기준)
- 금리: 4.5~6.5% (은행별 차이)
- 조건: LTV 40~70% (지역별 상이), DSR 40% 이하
2. 신축/분양 아파트 전용 대출
- 장점: 준공 전 분양가 기준으로 LTV 적용 (시세보다 유리)
- 주의점: 준공 후 재심사에서 평가액 하락 시 추가 자금 필요
3. 전세대출 (전세자금대출)
- 한도: 전세보증금의 70~80%
- 금리: 5.0~7.0%
- 특징: 대출 규제 영향 적지만, 전월세 상한제 적용 지역 확인 필수
대출 한계 돌파 전략 5가지
- 지역 선택 전략
- 노원·도봉·강북 등 6억원 미만 아파트 집중
- 인천·경기 신도시로 눈돌리기 (평균 4.5~5.8억원)
- 정책자금 활용
- 생애최초·신혼부부 대출 (한도 2~4억원)
- 청년도약계좌·청약통장 결합
- 공동명의 대출
- 배우자·직계가족과 합산 소득 활용
- DSR 부담 분산 효과
- 비규제 상품 탐색
- 은행별 주거안정대출·직장인 우대상품
- 저축은행 2금융권 상품 비교
- 현금 확보 전략
- 기존 주택 담보 추가 대출
- 보험계약대출·주식담보대출 등 활용
주의사항: 새로 바뀐 규제 핵심
- 전입의무: 대출 후 6개월 내 실제 거주 필수
- 재산세: 9억원 이상 주택 0.6~3.2% 중과세
- 양도세: 1주택 보유기간 2년 미만 50~60%
지역별 현금 필요액 (2025년 6월 기준)
지역평균 시세대출 가능액필요 현금
| 강남 | 30.5억 | 6억 | 24.5억 |
| 서초 | 32억 | 6억 | 26억 |
| 송파 | 21.7억 | 6억 | 15.7억 |
| 노원 | 7.2억 | 5억(70% LTV) | 2.2억 |
미래 전망: 이렇게 대비하세요
- 2025년 하반기: 거래량 급감 → 가격 조정 가능성
- 2026년: 규제 완화 시 가격 반등 예상
- 장기전략: 청약포인트·재테크 자금 확보 병행
"8.6억 현금이 없어도, 전략만 있다면 가능합니다!"
